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如何簽訂拆遷安置補償協議及注意事項

來源:征地拆遷律師 2018-03-12 38139人看過

本文從拆遷補償的基本方式、簽訂主體以及協議的內容等幾個方面為您講解簽訂拆遷安置補償協議時的一些注意內容。

一、簽訂拆遷安置補償協議從以下幾方面入手:

(一)拆遷補償的方式

拆遷補償的方式有兩種:既可以實行貨幣補償,也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換;產權調換可以實行以房屋建筑面積為基礎,結算差價或不結算差價的就地安置或異地產權調換。

(二)簽訂拆遷補償安置協議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區別,故拆遷私有房屋的,拆遷人應當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議,而拆遷公有房屋的,拆遷人應當與房屋使用人訂立拆遷補償安置協議。

拆遷租賃房屋的,拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協議;符合下列情形之一的,拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協議:

1、拆遷執行政府規定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償的;

2、拆遷執行政府規定租金標準的私有居住房屋的;

3、拆遷房管部門依法代管的房屋的;

4、拆遷宗教團體委托房管部門代理經租的房屋的。

上述所稱的執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋,包括由房管部門代理經租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經租的居住房屋,以及1983年 12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經建立租賃關系,執行政府規定租金標準,且租賃關系延續至今的私有出租居住房屋。

(三)拆遷補償安置協議的內容

簽訂拆遷補償安置協議,要注意協議應包括以下內容:

1、訂立協議的主體;

2、被拆除房屋的位置、性質、建筑面積;

3、補償安置方式;

4、貨幣補償金額;

5、搬遷期限;

6、違約責任;

7、爭議的處理;

8、需要約定的其他事項。

還須注意如實行房屋調換的,拆遷補償安置協議的內容還應當包括調換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項,拆遷人應當向被拆遷人支付搬家補助費、設備遷移費。拆遷居住房屋以期房調換的,拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協議中,根據建設情況約定過渡期,并遵守過渡期的約定。過渡期內,由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處,拆遷人還應支付過渡期內的臨時安置補助費。搬家補助費、設備遷移費和臨時安置補助費標準則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。

二、簽訂拆遷安置補償協議時應注意以下內容:

(一)主體不符不簽

1、拆遷指揮部與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議

在某些政府為主導的建設項目中,拆遷方為了推動拆遷進度和便于對拆遷事務進行管理,常設立一個臨時機構即拆遷指揮部,在這里工作的人員均是專門針對這個建設項目從相關機構抽調來的,拆遷工作完成了便撤回到本單位。拆遷指揮部無法人資格,不能獨立承擔責任,不能成為合法的拆遷人,因此與拆遷指揮部簽訂拆遷補償安置協議后就為以后回遷安置帶來潛在的風險。被拆遷人要認清究竟誰是拆遷人,最簡單的辦法就是核對與你簽訂拆遷協議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設單位。如果兩者不一致,就不能與其簽訂拆遷安置補償協議。

2、沒有拆遷許可證或雖有許可證而無房地產開發資質的公司與被拆遷人簽訂拆遷補償協議

有些商業開發項目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人,但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補償協議,出現這種情況有兩種可能:一是他是受真正的拆遷人授權委托和被拆遷簽訂拆遷協議,被拆遷人一定要看到授權委托書并將授權委托書作為合同附件,否則視其沒有拆遷許可證;二是真正的拆遷人將項目轉讓與他,并由他來實施拆遷,被拆遷人一定要看到該轉讓合同并要到拆遷管理部門進行確認,在沒有得到有效確認的情況下視為其未取得拆遷許可證。

3、拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議

這類主體在法律上的定位是拆遷單位,受拆遷人委托參與被拆遷人的談判,當該項目拆遷工作完成后便到轉移到另一個建設項目,其無論如何也不能成為拆遷人,當其以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議時,被拆遷人可要多長幾個心眼。拆遷公司與拆遷人均有委托合同,合同中可有些條款對拆遷公司是硬性的,如不能出現被拆遷人訴訟、復議、上訪等事件,拆遷公司為了不出現此類事故便隨意答應被拆遷人的條件,結果當條件不能實現時,被拆遷人去找拆遷人理論,拆遷人對此多是不認的,即使被拆遷人進行訴訟,但由于拆遷公司并不是合法的拆遷當事人,法官也沒有辦法判決拆遷人履行合同或賠償被拆遷人的損失。

(二)內容不確定慎簽

這類問題主要集中在以下幾個方面:一是房屋回遷時間不定。二是異地安置房屋交付時間和安置地點不明。三是違約責任沒約定。曾有某重大項目的拆遷安置補償合同糾紛案件,被拆遷人為了支持項目建設,服從“先拆遷騰地,后解決糾紛”的安排,在一個月內便全部簽訂了協議將房屋拆除。但是拆遷補償協議只約定了十八個月后安置,屆時雙方簽訂安置房買賣合同,但安置房屋交付時間和安置地點并沒有確定,沒有約定違約責任。當十二個月過去了,被拆遷人仍不知道拆遷人是否在建設安置房屋,更不知道安置房屋建在什么地方,何時才能住進安置房屋,也不知道安置房屋的面積、設計等有關房屋的各種信息,當他們要求拆遷人說明情況時,拆遷人讓找政府,政府又不能做出明確答復,這樣踢皮球一樣讓被拆遷人找來找去,被拆遷人忍無可忍起訴到法院要求撤銷該拆遷安置補償協議。這就是拆遷人在拆遷安置補償協議中沒有將安置房屋的具體內容明確造成的訴累,由于合同中沒有約定有關安置的內容,法官判案也增加了難度,給被拆遷人帶來了無盡的煩憂。

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